Acheter sa résidence principale ne s’improvise pas d’autant que, pour les primo-accédants, plusieurs solutions sont disponibles pour devenir propriétaire, notamment la Location-Accession. Le dispositif du Bail Réel Solidaire – BRS – va plus loin. En dissociant le foncier du bâti, il permet de faire baisser le prix d’achat des logements. Explications.
L’accession sociale à la propriété compte déjà le dispositif de la Location-Accession (PSLA). Pourtant, dans bien des villes et notamment les métropoles, les tarifs de l’immobilier neuf peuvent freiner les aspirations à devenir propriétaires, notamment des ménages modestes. Pour faciliter encore l’accès à la propriété l,'idée consiste à solvabiliser les ménages, via le dispositif du Bail Réel Solidaire.
De quoi s’agit t-il ? Concrètement, le BRS, créé en 2017 par l'Etat, est un contrat juridique permettant de « louer » un terrain ou une partie de terrain pour une opération d’accession sociale à la propriété. Il donne à l’acheteur un droit de jouissance d’un bien immobilier bâti, sans avoir la propriété du foncier sur lequel il est situé.
Pour rappel, la Location-Accession implique des prix d’achat plafonnés, au m2, suivant la zone où se situe le logement. Avec le BRS, les mêmes plafonds sont suivis :
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Zone géographique |
Prix maximum HT (en €/m2 de surface utile) |
|
A bis |
4.906 |
|
A |
3.717 |
|
B1 |
2.977 |
|
B2 |
2.598 |
|
C |
2.272 |
Les ménages, s’ils rentrent dans les plafonds de revenus à respecter dits PSLA, n’achètent que la partie bâtie du logement dans le cadre d’un BRS. Le terrain est lui loué par l'intermédiaire d'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
Grace à ce mécanisme, les primo-accédants peuvent faire de 20 à 40% d’économie sur le prix d’achat du logement, en fonction du secteur.
Si vous achetez dans l’immobilier neuf avec le BRS, vous pouvez aussi profiter d’une TVA à taux réduit et assurer une partie de votre financement avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Les primo-accédants qui recourrent au Bail Réel Solidaire peuvent aussi bénéficier d’un abattement de taxe foncière de 30% à 100%, selon la collectivité où se trouve le logement neuf.
Tout primo-accédant doit, comme pour le dispositif de la Location-Accession, respecter les plafonds de revenus suivants en 2021, dans le cadre du BRS :
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Nombre de personnes |
Plafonds de ressources |
|
|
|
Zone A |
Zone B/C |
|
1 |
32.562 |
24.683 |
|
2 |
45.586 |
32.914 |
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3 |
52.099 |
38.072 |
|
4 |
59.263 |
42.187 |
|
5 et plus |
67.600 |
46.291 |
Dans le cadre du BRS, le bail foncier conclu entre l’OFS et l’accédant est sur long terme, jusqu'à 99 ans. S’il donne accès au droit de jouissance du bâti, il implique aussi le versement d’une redevance foncière mensuelle d’occupation.
Cette redevance foncière est la grande différence avec la Location-Accession classique. Une autre originalité est à noter : le prix de revente est « encadré » (suivant l’indexation du prix d’achat initial) et l’opération ne peut se faire qu’auprès de ménages justifiant de revenus modestes.
L’objectif est d’éviter tout effet spéculatif et de conserver la vocation sociale des logements. Ces clauses de revente seront vérifiées par l’OFS, qui relancera alors un bail foncier de longue durée pour les nouveaux propriétaires.
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