Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison neuve avec le dispositif PSLA ? Comme tout achat immobilier, la question de la revente du logement se pose naturellement.
Que se passera-t-il si ma situation professionnelle change ? Si mon foyer s’agrandit ? Est-il possible de revendre un logement neuf acquis en Location-Accession (PSLA) ? Sous quelles conditions ? Voici nos explications pour vous permettre de vous engager sereinement.
La Location-Accession (PSLA) est un dispositif encadré par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il permet à un ménage d’accéder progressivement à la propriété d’un logement neuf à prix plafonné, tout en bénéficiant d’aides financières importantes (TVA réduite, exonération de taxe foncière, etc.).
Mais que se passe-t-il si vous souhaitez revendre ce bien ? La loi encadre strictement cette situation, selon le moment de la revente : avant ou après la levée d’option.
La levée d’option est le moment où le locataire-accédant devient pleinement propriétaire de son logement. Avant cette étape, il occupe le bien en tant que locataire. Pendant cette phase locative, il verse une redevance mensuelle composée d’une part locative et d’une part acquisitive.
Une fois l’option levée :
À partir de cette date, le propriétaire peut revendre son logement, mais sous certaines conditions.
Les règles relatives à la revente d’un logement PSLA sont précisées aux articles L.443-12 et suivants du CCH.
Voici les principales conditions :
Le logement acquis en PSLA doit être occupé à titre de résidence principale. Le propriétaire ne peut pas le transformer en résidence secondaire ou en bien locatif, sauf cas exceptionnel.
Si le propriétaire revend son bien dans les 10 ans suivant la levée d’option, il perd en principe certains avantages fiscaux du PSLA, notamment la TVA réduite à 5,5 % dont il a profité à l’achat.
L’État peut donc exiger le remboursement de cette TVA (calculée sur la base du prix initial), sauf en cas de circonstances particulières.
Avant la levée d’option, le locataire-accédant n’est pas encore propriétaire de son logement : il est toujours locataire dans le cadre du contrat de location-accession (PSLA).
À ce stade, il n’a donc pas la possibilité légale de revendre le bien, puisqu’il ne lui appartient pas encore (le bien reste la propriété du promoteur).
C'est un des "pièges" de la location-accession les plus courants.
Bon à savoir : la phase locative à une durée de 18 mois maximum.
Oui, il est possible de revendre un logement acquis en PSLA avant d’avoir atteint 10 ans de propriété. Mais attention : cette revente est encadrée par la loi, car le propriétaire a bénéficié d’aides publiques lors de son achat.
Lors de la revente d’un bien en PSLA, durant les 10 premières années, le propriétaire devra en effet rembourser le différentiel de TVA à l’État, la location accession permettant de bénéficier d’une TVA à taux réduit : 5,5% au lieu de 20%.
La somme à verser dépendra de la date d’acquisition et de la durée de détention du bien, un abattement de 10 % étant appliqué chaque année (article 284 du Code général des impôts).
| Pour un logement livré après le 1er janvier 2014 | |
| Montant de l’abattement de la TVA par an : | 10% |
| Début de l’abattement de la TVA : | Dès la 1ère année de détention |
| Fin de période de différentiel de TVA à verser : | Au bout de 10 ans |
Prenons le cas de Sophie, qui a acheté en 2020 un appartement neuf grâce au PSLA à un prix de 175 000€ hors taxes.
Lors de son achat, elle a donc versé 9 625€ de TVA grâce un taux réduit de 5,5%, au lieu de 35 000€ avec la TVA classique de 20%. Le différentiel de la TVA est alors de 25 375€.
En 2027, soit 7 ans plus tard, si elle souhaite vendre son logement acquis en PSLA, elle devra verser 7 612,50€, soit 30% du montant du différentiel de la TVA. Elle aura en effet bénéficié d’un abattement de 10% pendant 7 années.
La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles le propriétaire peut revendre sans rembourser la TVA, même avant 10 ans. Dans ces situations, l’administration fiscale considère en effet que la revente est contrainte par la vie du ménage.
Ces cas d’exonération sont listés à l’article 284 II du Code général des impôts :
En achetant un appartement ou une maison neuve en PSLA, vous bénéficiez d'une garantie de rachat qui oblige l’opérateur à racheter le logement durant 15 ans.
L’accédant peut demander un rachat de son logement en PSLA par lettre recommandée.
La garantie s’applique dans les situations suivantes :
Bon à savoir : il est possible en fonction de vos revenus (plafonds PLUS) de bénéficier d’un relogement dans un parc social.
Lors des 5 premières années, le rachat doit se faire au prix initial du bien, puis à compter de la sixième année et jusqu’à la quinzième année une décote s’applique, le montant sera alors minoré de 2.5% par an.
Oui, il est tout à fait possible de réaliser une plus-value lors de la revente d’un logement acheté en Location-Accession (PSLA). Une fois la levée d’option effectuée, vous êtes pleinement propriétaire et vous pouvez donc revendre votre logement comme vous le souhaitez.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du logement, déduction faite des frais liés à l’acquisition et aux travaux éventuels.
Plus-value = Prix de vente – (Prix d’achat + frais + travaux éventuels)
En PSLA, cette plus-value peut être influencée par plusieurs facteurs :
On rappelle que si la revente a lieu avant 10 ans suivant la levée d’option d’achat, le vendeur devra rembourser une partie de la TVA réduite perçue à l’achat (comme vu précédemment). Ce montant vient diminuer la plus-value nette réalisée. Toutefois, la plus-value réalisée sur un logement PSLA reste souvent intéressante. Le prix d’achat plafonné et la qualité du neuf permettent au bien de se valoriser naturellement sur le marché immobilier, surtout dans les zones tendues (Toulouse, Bordeaux, Nantes…).
En pratique, les ménages qui revendent après 7 à 10 ans réalisent généralement une plus-value, tout en ayant profité pendant plusieurs années d’un logement à charges maîtrisées.
Un logement acheté en PSLA peut être transmis à un proche à titre gratuit (souvent un enfant ou un conjoint).
Voici les conditions :
Ce type de situation fait partie des cas de revente anticipée les plus fréquents.
La loi prévoit plusieurs aménagements pour éviter que le couple perde l’intégralité des avantages fiscaux liés au dispositif.
Selon l’article 284 II du Code général des impôts, la rupture d’un couple (divorce, séparation de corps ou dissolution de PACS) fait partie des cas d’exonération du remboursement de TVA, à condition que la revente ou le partage soit la conséquence directe de la séparation.
En pratique :
L’important est que la séparation soit juridiquement reconnue (jugement de divorce, rupture de PACS enregistrée, etc.) et que le logement ait été occupé à titre de résidence principale jusque-là.
Le décès de l’accédant, de son conjoint ou de l’un de ses enfants fait également partie des cas d’exonération prévus par la loi.
L’objectif est de ne pas pénaliser les héritiers ou le conjoint survivant qui souhaitent conserver ou revendre le bien.
L’article 284 II du Code général des impôts mentionne le décès parmi les situations permettant de revendre un logement PSLA avant 10 ans sans rembourser la TVA réduite.
Deux cas peuvent alors se présenter :
Il peut continuer à l’occuper en tant que résidence principale et à bénéficier des avantages du PSLA. Aucun remboursement de TVA n’est dû, puisque l’usage du logement reste conforme au dispositif.
La revente est possible à tout moment, y compris avant les 10 ans. Là encore, aucune restitution de TVA n’est exigée, le décès constituant un motif légitime de revente anticipée.
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