Accéder à la propriété : les conseils d'un courtier pour acheter serein

Alex Julien est courtier en prêts immobiliers et assurances de prêts chez Ashler & Manson à Toulouse, après avoir été directeur d'agence à la Caisse d'Epargne. Partenaire de Pierre Passion, il accompagne nos clients dans leurs démarches auprès des banques. Il nous livre ici son analyse sur les perspectives d'obtention de prêt pour les accédants à la propriété et nous donne ses conseils pour réaliser sereinement son achat. 

Comme évaluez-vous la situation des emprunteurs toulousains ? 

Aujourd'hui, les taux d'emprunt sont à la baisse. Ils sont d'ailleurs repassés sous les 4% début mars et flirtent avec les 3,5% en avril. Nous sommes donc bien loin de la situation que nous avons connue en 2023. Les taux augmentaient de semaine en semaine jusqu'à dépasser les 5% par moment.

Par ailleurs, les conditions d'octroi de prêt immobilier s'assouplissent. Si le taux d'endettement maximal autorisé par les banques est fixé à 35%, certains établissements sont plus souples actuellement. Ce seuil est en effet très subjectif car bon nombre de foyers ont un reste à vivre satisfaisant même s'ils dépassent un peu ce seuil. Mon rôle est de m'assurer que mon client emprunteur n'aura pas de difficultés financières s'il est endetté à hauteur de 35%, voire un peu plus, puis de le démontrer à la banque pour faire accepter l'offre de prêt. 

Estimez-vous donc que c'est le moment d'acheter ?

Oui, au vu de la situation. Mais c'est toujours le bon moment pour se lancer, à partir de l'instant où on a une situation professionnelle stable, car on retrouve toujours l'argent que l'on capitalise dans les mensualités d'un crédit. Inversement, rester locataire c'est verser un loyer à fonds perdus. Par exemple, je peux constater qu'un jeune couple locataire perd en moyenne 60 000 € par personne sur 10 ans ! Il est donc plus sage d'employer cet argent à rembourser un crédit car le bénéfice patrimonial est tangible. Ce n'est peut-être pas généralisable à toute la France, mais nous profitons aussi à Toulouse d'une agglomération en fort développement économique et démographique. Acheter sa résidence prinicpale est donc un bon calcul à moyen terme car elle va prendre de la valeur, autant en centre-ville que dans des communes comme Baziège ou Saint-Sulpice qui profitent pleinement de l'attractivité de la métropole.

Devenir propriétaire dans l'immobilier neuf est-il plus simple que dans l'ancien ? 

Je pense que c'est encore plus simple qu'avant car dans le neuf, contrairement à l'ancien, les accédants peuvent bénéficier de prêts aidés qui optimisent leur crédit et notamament le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et le prêt à l'accession d'Action Logement qui peut se monter à 30 000 €.

De plus, les plafonds de ressources ont été relevés pour le PSLA et ils vont l'être en avril pour le PTZ. Il est donc tout à fait envisageable d'obtenir ces aides, même s'il l'on justifie de revenus confortables.

Un autre avantage pour les clients de Pierre Passion, c'est que le promoteur propose des maisons neuves en Location-Accession. Dans ce cas-là, les acheteurs primo-accédants peuvent aussi bénéficier d'un PTZ, ce qui n'est pas possible pour l'achat d'une maison neuve hors Location-Accession. Le cumul des deux aides aura un très fort impact sur l'acceptation de leur crédit par la banque, mais aussi sur leur budget d'achat car ils emprunteront moins.

Prenons un exemple conret. Un foyer primo-accédant présentant des revenus de 4 000 € par mois est éligible à ces prêts aidés. Il pourra alors financer un logement neuf d'une valeur de 310 000 €. Dans l'ancien, à effort financier égal, il pourra seulement financer l'achat d'un logement à hauteur de 270 000 €. Nous avons donc une différence de 40 000 € en faveur du neuf qui bénéficiera en plus de performances énergétiques bien meilleures et donc de frais d'utilisation réduits. 

Un dernier point non négligeable, les frais de notaire sont nettement plus nas dans le neuf que dans l'ancien. Il est donc tout à fait possible d'acheter avec un apport de l'ordre de 7 à 10 000 €.

Comment accompagnez-vous les clients de Pierre Passion ? 

Lorsqu'un client de Pierre Passion nous sollicite, nous réalisons toujours un rendez-vous de découverte pendant lequel nous évaluons ensemble la viabilité financière de son projet. Nous expliquons aussi précisément le fonctionnement d'un prêt immobilier et des aides à l'accession. C'est une étape primordiale pour tout primo-accédant novice en la matière. Mais c'est aussi important pour un acheteur en Location-Accession : il peut déjà avoir été propriétaire, mais ne pas connaître le dispositif.

Ensuite, nous l'accompagnons pas à pas dans la constitution de son dossier de demande de prêt. C'est une étape pouvant être complexe car elle demande une importante récolte de documents. Notre rôle est de la rendre plus simple et sûre pour éviter tout oubli et présenter un dossier solide aux banques.

Notre rôle ne se limite pas à présenter et défendre le dossier de notre client face aux banques. Nous rencontrons avec lui le notaire et le banquier à chaque étape du processus d'achat, jusqu'à la levée d'option d'chat pour les clients en PSLA, c'est-à-dire, jusqu'à deux ans après l'amménagement. 

Quels conseils donneriez-vous à un accédant pour bien préparer son achat ? 

1. Donnez du temps à votre projet, ne vous impatientez pas et ne vous découragez pas, car vous serez toujours bien entourés avec les équipes de Pierre Passion et les nôtres. 

2. Même si vous pensez être autonome, faites-vous accompagner par des professionnels du financement et de l'immobilier et posez-leur toutes vos questions, même les plus anodines. C'est un achat impliquant et vous devez mettre toutes les chances de votre côté pour monter votre demande de prêt.

3. N'hésitez pas à mettre les banques en concurrence pour obtenir les meilleures conditions de prêt et le taux de crédit le plus bas possible.