Le Bail réel solidaire (BRS), qu'est ce que c'est ?

Créé en juillet 2016 par le législateur afin de faciliter l'accès à la propriété des ménages sous plafonds de ressources en zone tendue, le bail réel solidaire officialise une "propriété d'usage". Le principe du BRS est basé sur la dissociation de la propriété du sol et du bâti. Vous devenez pleinement propriétaire du bâti (votre logement) alors que la propriété du sol est portée par un Organisme de foncier solidaire (OFS). Si vous êtes éligible, c’est l’occasion d’acheter votre logement neuf de manière simplifiée et sereine. Conditions d’accès, avantages, modalités financières : Pierre Passion vous renseigne sur le fonctionnement du bail réel solidaire (BRS)

A noter : par arrêté ministériel du 2 octobre 2023, la commune de Toulouse est reclassée en zone A du classement des communes où l'offre et la demande immobilière sont déséquilibrées. Ce zonage détermine en particulier les plafonds de ressources pris en compte pour l'éligibilité des foyers aux dispositifs d'aides à l'accession à la propriété comme le BRS. Le passage de Toulouse de la zone B1 à la zone A ouvre l'éligibilité à ce dispositif d'aide à un plus grand nombre de ménages. 

Le Journal officiel - JORF n°0164 du 11/07/2024 a confirmé le passage en zone A des communes de Blagnac, Colomiers, L'Union et Labège et le passage en zone B1 de la commune de St Sulpice la Pointe.

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Pourquoi le BRS ?

Pour de nombreux ménages, accéder à la propriété de leur logement est une aspiration forte souvent entravée par un marché immobilier inaccessible. Bien qu'être propriétaire de son logement soit le rêve d'une vie, nous constatons que  la notion de propriété évolue vers un monde où l'usage supplante la propriété.  Afin d'illustrer ce phénomène nous pouvons aisément prendre l'exemple de la voiture, en effet depuis 2010 les prix des véhicules neufs ont augmenté bien plus vite que le pouvoir d’achat ce qui a eu pour effet d'inciter les ménages à se tourner vers la location longue durée de leur véhicule : plus sécurisant, plus pratique, plus flexible et permettant de bénéficier d'un véhicule aux dernières normes. En 2024, 30% des véhicules immatriculés l'étaient en location longue durée...

Ce phénomène, qui touche tous les secteurs de notre société, devait aussi trouver une réponse dans le logement et c'est le BRS que le législateur a mis à notre disposition afin d'accompagner cette évolution du rapport des Français à la propriété de leur logement.

le BRS facilite l’accès à la propriété

Le but du BRS est de favoriser l’accession à la propriété d’un logement neuf, son principe s'appuyant sur la dissociation de la propriété du bâti et du foncier, le bail réel solidaire est indissociable d'un OFS (Organisme foncier solidaire). 

C'est quoi un Organisme de Foncier Solidaire? 

Directement inspirés du principe des Community land trust né à la fin des années 60 aux Etats Unis puis importé en Grande-Bretagne, au Canada et en Belgique dans les années suivantes, l'Organisme de foncier solidaire -OFS- est une structure agréée par le Préfet de région. L'OFS a pour mission principale le développement de logements abordables, on peut le comparer  à une foncière qui va rester propriétaire des fonciers sur lesquels sont construits les logements  et permettre la dissociation  du foncier et du bâti.

Comment ça marche?

• Vous achetez les murs de votre logement, à un prix réduit (jusqu'à - 30%)
• Le terrain reste la propriété de l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
• Vous versez une redevance foncière modique pour l'usage du terrain.
• Vous bénéficiez d’un bail sécurisé de 18 à 99 ans, renouvelable automatiquement (généralement 90 ans pour les BRS opérés par PIERRE PASSION)

🎥 Découvrez le fonctionnement du BRS en vidéo
Une courte vidéo pédagogique vous explique tout en 2 minutes. 

les avantages du BRS

• Un prix d’achat réduit : pas de terrain = économie directe à l’achat.
• Des frais de notaire allégés et une TVA réduite à 5,5%
• Des mensualités comparables à un loyer… mais pour un bien à vous !
• Un patrimoine transmissible à vos enfants, sous conditions de ressources.
• Un cadre sécurisé : revente encadrée, garantie de rachat et relogement dans certains cas.
• Un modèle durable et solidaire
• En choisissant le BRS, vous rejoignez une démarche responsable :
  ✅ Vous luttez contre la spéculation immobilière
  ✅ Vous permettez à d’autres ménages d’accéder à la propriété demain
  ✅ Vous participez à un modèle de ville plus équitable et inclusive

Qui peut bénéficier du BRS? 

Le BRS s’adresse à tous les ménages qui souhaitent acheter leur résidence principale et respectent les plafonds de ressources fixés par l’État.
La bonne nouvelle ? Cela concerne une grande majorité des ménages français, et pas besoin d'être primo-accédant!

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Les conditions d’accès au BRS : plafonds de revenus [2025]

Les plafonds de ressources, conditionnant l’éligibilité au BRS, ou bail réel solidaire, sont précis et détaillés ici. Ils sont fonction du revenu fiscal de référence N-2 et du nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Le passage de Toulouse en zone A favorise plus d'accédants. Par exemple, un couple avec deux enfants devra justifier de revenus annuels de 90 078 € maximum pour être éligible à la Location-Accession, contre 46 014 € s'ils avaient fait leur demande en 2023 alors que Toulouse était encore classée en zone B1.

Voici les plafonds de ressources du BRS pour 2025 :

Les avantages fiscaux et financiers du BRS

Avantages fiscaux 

Le BRS permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit sur le prix du logement neuf, soit 5,5% au lieu de 20%. Vous bénéficiez aussi de frais de notaire réduits lors de l'acquisition.

Avantages financiers : des prix de vente plafonnés

Les prix de vente par mètre carré de surface utile, en vigueur au premier janvier 2025,  sont plafonnés selon 5 zones, Toulouse étant en zone A, les communes de sa proche périphérie en zone B1, les autres communes de Haute-Garonne en zone C, à l'exception de Castelnau-d’Estrétefonds (zone B2) : modifier le tableau avec les plafonds BRS

Le BRS : un dispositif sécurisé encadré par des garanties

L'acquéreur en BRS possède différentes garanties qui lui permettent de sécuriser son parcours d'achat pour devenir propriétaire de son logement neuf.

Les deux piliers du BRS

le BRS est caractérisé par deux mécanismes originaux:

• Le caractère rechargeable : 

• En cas de vente ou de donation du logement, le nouvel acquéreur ou donataire, agrée par l'OFS, bénéficie d'un "rechargement" du bail d'une durée égale à celle prévue dans le contrat initial. Cela a pour vertu de maintenir la valeur du logement car elle ne diminue pas à proportion de la durée restante du bail réel solidaire.
• L'indemnisation systématique du preneur du BRS :
• Le propriétaire du logement peut le revendre quand il le souhaite, il devra seulement respecter quelques règles:
• Purger le droit de préemption de l'OFS
• Faire agréer le nouvel acquéreur ou donataire par l'OFS qui s'assurera du respect des plafonds de ressources
• Respecter le prix de vente qui ne devra pas excéder le prix d'acquisition initial actualisé par l'application d'un indice choisi par l'OFS, (l'IRL -indice de référence des loyers- pour les BRS opérés par PIERRE PASSION). Ce prix pourra aussi être majoré de la valorisation des éventuels travaux effectués entre l'acquisition initiale et la nouvelle cession.
• Dans le cas où l'OFS ne serait pas en mesure d'agréer le nouvel acquéreur ou donataire et qu'il ne serait pas en mesure de proposer un nouvel acquéreur dans les 6 mois, le propriétaire pourra demander la résiliation du BRS, il sera alors indemnisé de ses droits réels à la valeur définie dans le point précédent.

LA garantie de rachat

La garantie de rachat du logement court durant les 15 premières années à compter du transfert de propriété du logement, en cas de situation remettant en cause la stabilité du ménage et sa viabilité dans le logement. Les critères permettant la garantie de rachat en BRS sont les suivants :  

• Décès d’un membre du ménage
• Invalidité
• Divorce / dissolution de pacte civil de solidarité
• Période de chômage supérieure à un an
• Mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70km entre le logement et le lieu de travail

L'accédant doit par ailleurs respecter les conditions suivantes pour en bénéficier :

• Le logement doit être sa résidence principale
• Il doit formaliser sa demande de rachat en envoyant au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception

Une fois ces conditions remplies, le prix de rachat est garanti selon la durée de possession du logement à partir du transfert de propriété :

• Les 5 premières années, le prix de rachat du logement en BRS est fixé à 100%
• De la 6^ème à la 15^ème année, la valeur de rachat peut être minorée de 1,5% par an
• Ce prix sera minoré des frais de réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas d'un usage normal du logement ou de la vétusté des installations.

LA Garantie de relogement

Portant toujours sur les 15 premières années à compter de la signature de l'acte de vente authentique, la garantie de relogement permet à l'accédant, sous certaines conditions, de bénéficier d'une offre de relogement dans le parc locatif HLM avec lequel le vendeur aura conclu une convention.

Les points importants de la garantie de relogement d'un accédant en BRS :

• L'accédant doit respecter la réglementation HLM et ses revenus doivent être inférieurs aux plafonds PLUS (Prêt Locatif à Usage Social).
• L'accédant doit avoir revendu son logement à l'OFS propriétaire du foncier.
• Les conditions d'éligibilité à la garantie de relogement sont les mêmes que celles de la garantie de rachat, excepté la mobilité professionnelle de l'accédant.
• L'organisme doit proposer 3 offres de relogement écrites à l'accédant dans un délais de 3 mois à compter de la date de demande. L' accédant dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour prendre sa décision.

peut-on louer un logement en BRS ?

Un logement en BRS doit  être occupé à titre de résidence principale et l'accédant s'oblige à ne pas le louer.

Cependant, l'accédant pourra formuler une demande écrite à l'OFS, lequel disposera d'un délai de deux mois à compter de la réception de la LRAR pour apporter une réponse, certains cas pouvant être exceptionnellement admis. 

Le BRS en résumé

En résumé, le BRS, en s'appuyant sur la dissociation du foncier et du bâti, permet de faire considérablement baisser le cout d'un projet pour un ménage accédant. C'est une nouvelle forme de propriété ou l'usage l'emporte sur la possession tout en vous garantissant des protections solides en cas de besoin.

Sachez que cette aide de l’État concerne plus de ménages français qu’on ne le pense. Pour vérifier votre éligibilité au dispositif BRS, rendez-vous sur notre simulateur BRS.