Face à un marché de la promotion immobilière toujours tendu, Laetitia Vidal, directrice générale de Pierre Passion, décrypte les causes du ralentissement et défend une approche constructive. Elle revient sur les leviers toujours mobilisables pour accompagner l’accession à la propriété, et les engagements concrets pris par Pierre Passion et ses équipes en tant que société à mission.

Le marché du neuf reste en crise en 2025, avec une production au plus bas. Quels sont, selon vous, les blocages majeurs à lever pour relancer durablement la construction ?

Oui, la crise perdure. Mais il faut rappeler qu’elle est le résultat d’un phénomène profond, ancien. Cela fait plus de cinq ans que nous alertons sur le recul des autorisations de construire. Les signaux étaient là : une acceptabilité de plus en plus faible de la construction dans les territoires, des périodes électorales qui figent les décisions, une frilosité croissante des élus locaux à délivrer les permis… Ce ralentissement structurel s’est amplifié avec le Covid, mais il ne date pas d’hier.

À cela se sont ajoutées la hausse considérable des coûts de construction et des matériaux, et bien sûr la hausse des taux d’intérêt, qui a désolvabilisé une partie des ménages.

En outre, la fin de la loi Pinel en décembre 2024 a porté un coup supplémentaire, en supprimant l’un des piliers du modèle de commercialisation : les investisseurs, qui représentaient jusqu’à 50 % des ventes, n’ont plus de raison fiscale d’acheter. Résultat : il devient difficile de lancer de nouveaux programmes immobiliers, car les conditions économiques ne sont plus réunies pour équilibrer un projet.

Il y a urgence à relancer la production car tout le système est congestionné, y compris le parc social. Nous devons tout d’abord retrouver une dynamique d’investissement locatif. Nous travaillons avec les instances nationales de la Fédération des Promoteurs Immobiliers à un nouveau « statut du bailleur privé ». Celui-ci relancerait l’intérêt à investir dans l’immobilier neuf locatif et donc de créer un parc de qualité, toujours destiné à une clientèle sous plafond de ressources. Ensuite, si les taux d’intérêt baissaient d’un demi-point cela permettrait de resolvabiliser une grande partie des accédants. Un demi-point en plus ou en moins, c’est peu, mais cela change la capacité du client à acheter ou non.

Plusieurs dispositifs favorisent l’accession à la propriété des classes moyennes : PSLA, BRS, prêts à taux zéro… Est-ce suffisant ?

Ces dispositifs jouent toujours un rôle majeur dans l’accession à la propriété et nous en sommes les premiers défenseurs chez Pierre Passion. Le PSLA (location-accession), le BRS (bail réel solidaire), la TVA réduite à 5,5 % et le prêt à taux zéro permettent à une large majorité des ménages de devenir propriétaires, même dans une période instable. Avec le passage de Toulouse et de plusieurs communes de la métropole en zone A, les plafonds de ressources ont été relevés fin 2023 : aujourd’hui, plus de 90 % des ménages toulousains peuvent prétendre à l’accession aidée. C’est une vraie avancée.

Mais il faut aussi dire que la « classe moyenne » telle qu’on la connaissait n’existe quasiment plus. Elle s’est peu à peu diluée entre des ménages modestes éligibles à de nombreux dispositifs, et des CSP+ capables d’acheter sans aide. Aujourd’hui, les profils dits « classes moyennes » sont précisément ceux qui entrent dans les plafonds de ressources du PSLA ou du BRS. Ces dispositifs leur sont donc directement destinés.

Il ne faut pas pour autant uniformiser les réponses. Le BRS, par exemple, doit rester un dispositif de zone tendue. C’est une solution pertinente quand il n’existe pas d’alternative, mais elle ne peut pas être généralisée à tout le territoire. Nous ne voulons pas opposer le BRS et le PSLA, nous prônons le bon dispositif au bon endroit ! D’où l’importance de proposer une palette complète de solutions pour répondre aux attentes des ménages selon leurs ressources, leur situation familiale, et leur localisation.

Chez Pierre Passion, nous avons cette capacité rare à offrir tous les types d’accession à la propriété : PSLA, BRS, TVA 5,5 %, mais aussi TVA 20 %, pour les ménages au-dessus des plafonds. Cette diversité est précieuse et nous la cultivons.

En 2022 , Pierre Passion est devenue société à mission. Trois ans plus tard, quel impact concret cela a-t-il eu sur vos programmes et vos méthodes de travail ?

Notre transformation en société à mission est tout sauf symbolique. Elle guide très concrètement nos actions quotidiennes. L’audit réalisé en avril 2025 par le Groupe Y a d’ailleurs souligné la sincérité et la profondeur de notre « engagement en faveur d’un modèle d’affaire à impact positif ».

Nous avons recentré notre démarche opérationnelle sur trois piliers : la qualité d’usage, l’innovation, et l’impact environnemental. Cela se traduit par des retours d’expérience systématiques auprès de nos clients : comment vivent-ils dans les logements que nous avons construits ? Que pourrait-on améliorer ? Ces échanges nourrissent nos conceptions futures.

Nous avons également structuré une approche par « petits pas » : chaque opération teste une innovation. Si l’essai est concluant, nous généralisons. C’est ainsi que nous déployons maintenant systématiquement plusieurs solutions, souvent en avance de phase par rapport à la réglementation : 

• Le bureau d’étude thermique intervient dès la phase de dessin pour une conception bioclimatique de nos résidences, il travaille de concert avec nos architectes afin d’optimiser les orientations et le confort thermique des logements.
• Engagés dans la réduction de notre trajectoire carbone, nous avons supprimé le chauffage au gaz au profit des pompes à chaleur avant le changement de réglementation.
• Nous avons généralisé les diagnostics biodiversité pour maintenir et réintroduire la faune locale.
• Nous avons sensibilisé les maîtres d’œuvre à une meilleure gestion des ressources en eau et à la conception d’espaces verts frugaux.

Être société à mission, c’est transformer profondément ses pratiques. C’est ce que nous avons engagé, sans moyens démesurés, mais avec constance.

À horizon 2026, quels sont les engagements prioritaires de Pierre Passion en matière de programmes, de territoires, de RSE ?

Notre priorité reste claire : faciliter l’accession à la propriété, notamment via des dispositifs abordables. Nous allons renforcer notre production en PSLA et BRS, tout en maintenant une offre en TVA 20 % afin de répondre à toutes les demandes.

En Occitanie, nous restons ancrés dans l’aire urbaine toulousaine, avec des projets aussi bien en cœur de métropole que dans les couronnes toulousaines desservies par les axes ferroviaires ou autoroutiers. Saint-Sulpice, Baziège ou les environs de Montauban sont des territoires d’avenir pour proposer une offre adaptée à des ménages actifs souhaitant s’installer dans l’aire urbaine de Toulouse et même un peu plus loin.

En matière de RSE, nous mettons en place cette année une politique d’achats responsables, adossée à une enquête de satisfaction auprès de nos partenaires. Nous poursuivons aussi notre démarche partenariale, avec des projets en co-promotion, qui nous permettent de mutualiser les expertises avec nos confrères et de proposer un complément d’accession sociale qui ne pourrait pas être réalisée sans notre intervention.

Enfin, je souhaite faire passer aux accédants toulousains un message simple : ne vous censurez pas ! Aujourd’hui, grâce aux aides disponibles, à la stabilisation des taux et aux nouvelles zones éligibles à l’accession aidée, il est toujours possible — et souhaitable — de devenir propriétaire dans de bonnes conditions financières. Venez nous rencontrer, allez voir son banquier, renseignez-vous !