Option d'achat en Location-Accession : le guide pratique - Pierre Passion

La Location-Accession (PSLA) est un dispositif immobilier qui facilite l’accès à la propriété dans le neuf. Accessible sous conditions de ressources, il permet à de nombreux ménages de devenir propriétaires en toute sérénité, en occupant d’abord leur logement en tant que locataire avant de décider de l’acheter. 

Le PSLA fonctionne en deux temps :

1.une phase locative minimale de 6 mois et maximale de 18 mois, durant laquelle vous louez et “testez” le logement ;
2.une phase acquisitive durant laquelle vous levez l’option d’achat pour devenir pleinement propriétaire.

Plus vous levez l’option tôt plus vous capitalisez ! 
Pour vous aider à prendre la bonne décision, Pierre Passion vous explique comment lever l’option au bon moment et dans les meilleures conditions. 

Sommaire

Qu’est-ce que l’option d’achat en Location-Accession (PSLA) ?

L’option d’achat donne au locataire-accédant le droit d’acheter le logement qu’il occupe en tant que locataire accédant, acheter le logement en Location-Accession. En pratique, vous vivez dans le logement en prenant le temps de vérifier qu’il correspond réellement à vos besoins (confort, dépenses énergétiques, vie de quartier…), puis vous décidez ou non d’en devenir propriétaire après une certaine période.

Un prix d’achat fixé dès la réservation

Lorsque vous réservez votre logement, le prix d’achat est défini contractuellement avec l’opérateur. Ce prix reste figé, même si le marché immobilier évolue pendant votre période locative. Vous êtes donc protégé(e) des hausses éventuelles.

Dès l’entrée dans les lieux, vous connaissez :

• le prix auquel vous pourrez racheter le bien ;

• les conditions de l’option d’achat ;

• la durée pendant laquelle vous pouvez l’exercer ;

• Le montant de votre redevance composée d’une part locative et d’une part acquisitive. La part acquisitive viendra diminuer le montant final à financer.

À quel moment peut-on lever l’option d’achat en PSLA ?

Vous pouvez exercer votre option d’achat dès 6 mois après l’entrée dans les lieux. C’est le minimum légal. La durée maximale pour lever l’option est de 18 mois. Vous avez ainsi le temps de confirmer votre choix, de consulter les banques et d’organiser votre financement.

La décote appliquée selon la date de levée

Le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) prévoit qu’au bout de 12 mois de présence dans le logement, l’acquéreur bénéficie automatiquement d’une décote de 1 %, appliquée sur le prix d’achat initialement fixé.

Exemple :

• Prix de vente contractuel : 200 000 €

• Décote légale de 1 % après 1 an : –2 000 €

• Prix après décote : 198 000 €

Bonus Pierre Passion : une décote appliquée entre 6 et 12 mois

Afin de ne pas pénaliser les acquéreurs qui souhaitent lever l’option d’achat avant un an, Pierre Passion applique sur le prix une décote au prorata temporis entre 6 mois et la date de levée d’option.

Pourquoi lever l’option d’achat le plus tôt possible ?

Ce qu’il faut retenir : plus vous devenez propriétaire tôt, plus vous réduisez le coût global de votre achat. Il est en effet plus intéressant financièrement de lever l’option d’achat à 6 mois qu’à 18 mois.

Tableau comparatif : Levée d’option à 6 mois vs à 18 mois

Quelles conditions doit remplir l’acquéreur pour lever l’option d’achat ?

1. Avoir une situation financière stable

Notre conseil pour réussir la levée de votre option d’achat : conserver une situation financière identique à celle validée lors de la réservation de votre logement.

C’est en effet une garantie que votre prêt bancaire pourra être accordé sans difficulté au moment de l’achat.

Pour information, la banque va vérifier les éléments suivants :

• vos crédits en cours, leasing …
• votre situation professionnelle
• votre situation financière : justificatif d’apport, relevés bancaires propres sans découvert et intervention bancaire

Si votre situation change, votre capacité d’emprunt changera aussi, avant la levée d’option il faut donc remettre à jour le dossier bancaire qui vous a permis d’obtenir votre préaccord.

Bon à savoir : Si vous le souhaitez, Pierre Passion met à votre disposition un courtier qui vous aidera à évaluer votre capacité de financement lors de vos premières démarches de levée d’option.

Ce qu’il faut éviter pendant la phase locative

Pour que votre demande de prêt bancaire aboutisse, nous vous conseillons fortement d’éviter de souscrire à des crédits supplémentaires :

• crédit auto ou moto,
• leasing / LOA pour un véhicule,
• crédits renouvelables (revolving),
• prêts personnels divers,
• abonnements ou engagements financiers importants.

Ces engagements peuvent augmenter votre taux d’endettement et compromettre l’obtention de votre prêt immobilier au moment de la levée d’option d’achat.

2. Obtenir un financement

Pour lever l’option d’achat et devenir pleinement propriétaire, vous devez obtenir un prêt immobilier.

Vous avez deux possibilités :

• Être accompagné par notre courtier partenaire Pierre Passion, qui analyse votre dossier, optimise votre financement et vous aide à obtenir les meilleures conditions ;
• Effectuer vos démarches seul, en contactant directement les établissements bancaires.

Dans les deux cas, il est fortement recommandé de débuter vos démarches financières dès votre entrée dans les lieux, afin d’être prêt à lever l’option dès les 6 mois de location révolus, vous pouvez aussi attendre mais comme expliqué plus haut plus vous attendez plus vous perdez de l’argent.

Comparez plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions

Chaque banque applique ses propres règles, son taux, ses priorités et son analyse de risque.

Comparer plusieurs offres vous permet :

• d’obtenir un taux plus avantageux ;
• de vérifier qu’aucune banque n’impose d’assurance ou de frais supplémentaires ;
• d’accéder à un montage optimisé, incluant un crédit principal et, si vous êtes éligible, un complément via le PTZ.

C’est là la valeur ajoutée d’un courtier qui comparera, pour vous, les différentes propositions.

Les éléments indispensables du dossier bancaire

Pour que votre demande soit étudiée rapidement, vous devrez fournir un dossier complet comprenant notamment :

• vos revenus (fiches de paie, contrats de travail, etc.) ;
• vos charges actuelles (loyer, assurances, crédits en cours) ;
• vos avis d’imposition ;
• votre situation bancaire (relevés, épargne disponible, éventuel apport) ;
• les éléments relatifs au logement optionné : prix d’achat, redevance, date d’entrée dans les lieux, projection de la décote ;

Pierre Passion peut vous accompagner pour constituer votre dossier et faciliter l’ensemble de la procédure.

Comment se déroule la procédure d’achat après la période locative ?

Étape 1 : Préparer son financement dès l’entrée dans le logement

Dès votre arrivée, vous pouvez commencer vos démarches pour obtenir un prêt. C’est même recommandé, car obtenir un crédit immobilier peut demander du temps, surtout si vous effectuez les démarches vous-même en comparant plusieurs banques.

Étape 2 : Obtenir l’offre de prêt

Une fois votre dossier complet, votre courtier ou vous-même sollicitez la banque afin d’obtenir une offre de prêt ferme.

Cette offre doit confirmer :

• le montant financé,
• le taux,
• les modalités de remboursement,
• et, le cas échéant, l’intégration d’un PTZ.

Dès que l’offre est émise et que le délai légal de réflexion est respecté, vous pouvez passer à l’étape suivante : la demande officielle de levée d’option.

Étape 3 : Envoyer la demande de levée d’option

Une fois votre offre de prêt obtenue, vous pouvez formaliser votre volonté d’acheter.

La demande de levée d’option doit être faite, par courrier recommandé et adressée au promoteur.

Ce courrier doit contenir :

• votre demande claire demandant la levée d’option,
• une copie de votre offre de prêt (ou de l’ensemble de vos offres si vous avez sollicité plusieurs établissements),

Dès réception de votre courrier, le promoteur vérifie le dossier et le transmet au notaire pour organiser la signature de l’acte définitif.

Étape 4 : Passage chez le notaire

C’est le jour J ! Rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte authentique. C’est cette étape qui officialise définitivement votre transfert de propriété.

Lors du rendez-vous :

• La décote applicable (légale ou proratisée selon votre date de levée d’option) est déduite du prix d’achat, les parts acquisitives sont comptabilisées et servent à payer une partie du prix.
• La banque a procédé au déblocage des fonds, appel de fonds envoyé par le notaire.
• Signature de l’acte.

Achat d'un logement en PSLA : Pierre Passion vous accompagne

Devenir propriétaire via la Location-Accession nécessite d’être bien guidé à chaque étape. Chez Pierre Passion, chaque acquéreur bénéficie d’un accompagnement personnalisé de la réservation à la signature de l’acte chez le notaire.

Nos équipes sont là pour vous aider à accéder à la propriété sans stress. Avec un suivi clair et une procédure maîtrisée, vous achetez votre logement neuf en toute confiance et profitez pleinement des avantages du PSLA.

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