Si vous êtes décidé à investir dans l’immobilier neuf, l’intérêt de le faire nécessite de répondre à une question clé : combien va vous rapporter le logement mis en location ? Autrement dit, parmi les conseils à suivre pour votre investissement, il faut envisager sa performance, autrement appelé son rendement locatif. Définition précise, éléments à prendre en compte et mode de calcul, on vous explique tout !
De quoi parle-t-on lorsque l’on évoque le rendement locatif ?
Ce que l’on appelle « rendement locatif » s’exprime en pourcentage. Si on doit le dire simplement, le rendement locatif correspond au rapport entre l'investissement consenti et les loyers encaissés, chaque année.
On parle ici de la performance annuelle que vous allez tirer de votre investissement. Il ne faut donc pas confondre « rendement locatif » et « rentabilité locative ». Mais si cela est voisin, la rentabilité couvre en fait toute la période de l’investissement et intègre les plus-values potentielles en revente. Il s’agit donc davantage d’un calcul à postériori, d’un « rendement patrimonial ».
Comment calculer le rendement locatif d’un logement mis en location ?
Très souvent, les spécialistes en patrimoine vous feront le distinguo en rendement locatif brut et rendement net.
Le rendement locatif brut est le plus simple à calculer, car il intègre peu de variables. Il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement. Vous multipliez ensuite le résultat par 100 et vous obtenez un pourcentage.
Ce rendement brut est peu « parlant » aux yeux d’un gestionnaire de patrimoine ou d’un investisseur, car il ne reflète pas le revenu réel que l’investissement locatif va rapporter à son propriétaire. Il ne vous servira finalement qu’à retenir ou exclure rapidement un bien immobilier, au moment de vos recherches pour acheter…
Rendement locatif brut ou rendement locatif net : de sacrées différences !
Si l’on se décide à investir dans l’immobilier neuf pour louer, c’est bien le rendement locatif net qui importe. Cet indice inclut effectivement l’ensemble des charges liées au logement, ainsi que les dépenses liées à la location. Et la liste peut être importante :
- Charges de copropriété non récupérables,
- Taxe foncière,
- Dépenses d’entretien/travaux,
- Frais de gestion locative,
- Coûts du crédit immobilier,
- Frais de garantie des loyers impayés.
On pourrait aussi inclure dans cet inventaire du calcul du rendement locatif net la durée de vacance locative moyenne (ou absence de locataire et donc de loyer), le prix d’achat consenti et la dynamique du marché immobilier local, mais aussi le statut fiscal de l’investisseur.
Vous verrez certainement des spécialistes vous parler de rendement locatif « net-net », c’est-à-dire incluant aussi l’impact des impôts dans le calcul du rendement.
Si l’on choisit d’investir dans l’immobilier, il est en effet possible de le faire via le dispositif de la Loi Pinel qui permet de défiscaliser, c'est à dire profiter de réductions d’impôts dans le temps.
Différences de rendement entre métropoles et villes moyennes : comment y voir clair pour investir ?
Si vous choisissez d’investir dans une métropole, souvent éligible au dispositif Pinel, il vous sera possible d’optimiser le rendement locatif par les réductions d’impôt. La dynamique des marchés immobiliers laisse augurer des plus-values sur les logements et la demande forte, une faible vacance locative. Attention toutefois : les prix d’achat sont élevés et pourraient « plomber » votre calcul.
Notre article qui vous explique Pourquoi et où investir dans l'agglomération de Toulouse peut, à ce titre, être intéressant à relire...
Les villes moyennes ont également des atouts bien marqués, avec des prix d’achat plus modérés et pour certaines une faible vacance locative. Leur dynamique de marché est peut-être moins forte qu’ailleurs, mais la conjoncture pourrait aider à la faire décoller, notamment si l’on regarde les habitudes de travail, en train d’évoluer.
La localisation du logement dans lequel investir joue donc aussi un rôle important en matière de rendement locatif net.
Existe-t-il un rendement locatif idéal à viser ?
De très nombreux spécialistes avancent qu’un taux de rendement de 10 % brut permet ensuite de sécuriser, quel que soit votre situation, un rendement net correct.
Dans les faits, aucun calcul précis n’étaye ce constat ou ne démontre cette croyance.
Comme pour tout investissement, l’achat d’un logement dans l’immobilier neuf pour louer est question de rendement. Mais il ne s’agit pas d’un investissement comme un autre, car il permet des combinaisons entre patrimoine, aide à la famille et projection dans sa vie future.
Plus qu’un rendement locatif idéal, l’investissement dans l’immobilier neuf répond de logiques intimes, d’objectifs propres à chaque investisseur, qui échappent donc à un (trop) simple calcul financier.