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Les investisseurs immobiliers en recherche d'un bien à louer se tournent en priorité vers des programmes neufs classiques afin de profiter des réductions d'impôts offertes par la loi Pinel. Par méconnaissance, ils en oublient parfois les programmes immobiliers ouverts au Prêt Social Location Accession (PSLA), dispositif d'accession à la propriété dans le neuf destinés aux foyers à revenus modestes. Or, une partie des maisons et appartements neufs mis en vente dans ces programmes aidés sont aussi ouverts à l'investissement locatif. Ces programmes composés de propriétaires résidents offrent ainsi un cadre d'investissement sécurisé, dans des secteurs toulousains à l'attractivité locative reconnue. Explications. 

Programmes éligibles au PSLA : des résidences de propriétaires

Le terme de location-accession est quelque peu trompeur. Un ménage faisant l'acquisition de sa résidence principale n'est pas locataire. Dans le cadre d'un contrat en PSLA (Prêt Social Location-Accession), il passe par une courte phase locative (2 ans maximum) permettant tester ses capacités financières. Passée cette période, il entre comme tout propriétaire dans la phase classique d'acquisition : il finance son achat via un ou plusieurs prêts (prêt bancaire classique, prêt à taux zéro...).

Ainsi, un programme immobilier, dont les logements (appartements neufs ou maisons) sont éligibles au PSLA, est avant tout un programme de propriétaires.

Il présente aussi toute la typologie de propriétaires :

  • Des propriétaires à revenus modestes ayant acquis leur bien dans le cadre d'un contrat en location-accession (PSLA).
  • Des acheteurs ayant acquis leur maison ou leur appartement neuf en profitant du prêt à taux zéro (PTZ). Accessible à 90% des foyers français, ce prêt sans intérêt permet de couvrir 40% du prix d'achat d'un logement neuf.
  • Des propriétaires dont les revenus sont au-delà des seuils d'aides fixés par l'Etat : ils ont acheté leur résidence principale en contractant un prêt bancaire classique.
  • Des investisseurs qui ont eux-même acheté un logement neuf pour le louer en profitant du dispositif Pinel.

Pour tout investisseur, posséder un bien à louer dans une résidence composée en majorité de propriétaires est donc un gage de sécurité. Par nature le nombre de logements vacants est très faible et le potentiel locatif supérieur à une résidences composée de biens majoritairement occupés par des locataires.

Investir dans une maison neuve ou un appartement neuf ?

Les programmes immobiliers conçus pour l'investissement locatif sont avant tout des résidences collectives composées d'appartements. Or, les programmes en PSLA sont aussi bien composés d'appartements que de maisons pour permettre aux foyers à revenus modestes ou moyens de devenir propriétaires d'une maison neuve.

Dans le cas précis d'un programme de maisons neuves en PSLA, plusieurs villas sont réservées aux achats "pour vivre ou investir", selon la terminologie de la profession. Il est ainsi possible pour un investisseur de faire construire une maison neuve près de Toulouse en la finançant en partie avec le dispositif PInel.

Comme pour un appartement acheté en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), la construction d'une maison neuve dans le but de la louer ouvre en effet droit aux avantages fiscaux d'un investissement Pinel : de 12 à 21% de réductions d'impôts calculés sur le prix d'achat de la maison, dans la limite de 300 000€.

Autre atout d'une maison neuve : l'achat en pleine propriété. Contrairement à un appartement, le propriétaire n'a en effet aucune charge de copropriété grevant la rentabilité locative du bien.

Enfin, en région toulousaine, la demande locative est beaucoup plus forte pour les maisons que pour les appartements :

  • Vivre en maison est en effet un des objectifs des néo-toulousains.
  • Les locataires en maison restent en moyenne 80 mois en maison, contre 30 mois en appartement.
  • Le faible taux de vacance permet de rentabiliser plus rapidement votre investissement locatif.

En résumé : les atouts d'un investissement en programme PSLA

5 avantages peuvent inciter un investisseur à acheter un appartement ou une maison à louer dans un programme PSLA :

  • Un voisinage de propriétaires donne de la valeur à votre bien et permet de préparer sereinement une revente éventuelle.
  • Vous investissez dans une maison neuve ou un appartement neuf, plus attractif pour les futurs locataires qu'un bien ancien.
  • Choisir une maison permet de réaliser un investissement en pleine propriété, non dans une résidence en copropriété.
  • Les logements neufs dans un programme PSLA sont éligibles au dispositif Pinel.
  • Choisir d'investir dans un programme PSLA proposant des maisons offre une rentabilité locative plus intéressante.

Quelques logements neufs en PSLA en région toulousaine ouverts aux investisseurs

Pierre Passion est un promoteur immobilier positionné à Toulouse sur la location-accession. Parmi ses programmes neufs en PSLA, en voici plusieurs ouverts à l'investissement dans des secteurs à forte demande locative  :

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