Loi Pinel : tous les plafonds à connaître et à respecter

Toujours d'actualité en 2023 et 2024, le dispositif de la Loi Pinel reste le principal outil de soutien public à l'investissement des particuliers dans l'immobilier neuf locatif. Suivant la zone où le logement est construit, la Loi Pinel encadre les modalités de location du logement neuf non meublé, pour une période comprise entre 6 et 12 ans, en contrepartie de réductions d'impôt pour le propriétaire bailleur. Parmi les règles à suivre dans le cadre de la Loi Pinel, différents plafonds sont à respecter. Ils touchent aux revenus des locataires, aux plafonds de loyers pratiqués, ou encore aux montants d'achat maximum des logements neufs. Nous les détaillons ci-dessous, en donnant des exemples à Toulouse où Pierre Passion propose son offre de programmes immobiliers neufs éligibles.

Conditions de revenus des locataires pour votre logement neuf en Pinel

La mise en place du dispositif de la Loi Pinel vise à détendre le marché immobilier en zone tendue, zones où l'offre en logements est inférieure à la demande locative. En d'autres termes, il s'agit d'une mesure gouvernementale destinée à stimuler la construction de logements neufs par une incitation fiscale pour le particulier afin de rendre l'immobilier locatif plus accessible.

Dans ce cadre, les locataires visés par ces logements neufs achetés dans le cadre de la Loi Pinel sont bien précis et doivent répondre à des conditions de ressources. Les plafonds de revenus annuels varient selon la zone où le logement sera mis en location.

Ces plafonds de ressources des locataires à appliquer pour un logement Pinel correspondent au revenu fiscal de référence. Ils sont rappelés dans le tableau ci-après et n'ont pas encore été révisés en 2023 :

Ces ressources annuelles maximum correspondent au revenu fiscal de référence du foyer à N-2 pour un bail conclu en année N.

A noter que le locataire doit utiliser le logement au titre de sa résidence principale. Dans le cas contraire, le propriétaire bailleur ne pourra pas bénéficier des réductions d'impôts de la loi Pinel. Le locataire peut en outre être un ascendant ou un descendant du propriétaire.

Ainsi, à Toulouse ou dans une commune de son agglomération (zone B1), un propriétaire bailleur pourra mettre en location son appartement éligible au dispositif Pinel à un couple avec un enfant présentant des revenus annuels inférieurs ou égaux à 51 524€.

Plafonds de loyers du dispositif Pinel

Autre élément central du dispositif Pinel, le loyer du logement mis en location (qui doit être loué dans les 12 mois maximum après son acquisition) est encadré par un plafonds mensuel au m2. Là encore, ces plafonds de loyer sont fixés dans le cadre de limites légales. On en trouve le détail dans le tableau ci-après pour 2022-2023 dans la mesure où les plafonds 2023 ne sont pas encore connus :

Ces plafonds de loyer mensuel au m2 s'entendent charges non comprises pour un bail conclu en France métropolitaine.

Pour tenir compte de la réalité du marché locatif local, ces plafonds varient selon la surface du logement. Il s'agira d'appliquer le coefficient multiplicateur suivant, S étant la surface du logement à louer : 0,7 + 19/S

Pour un logement neuf de 70m2 situé à Toulouse (zone B1) dont le bail est conclu en 2023, le calcul du plafond de loyer est le suivant : 10,55€ x (0,7 + 19/70) = 10,25€ /m2.

Si le logement présente des surfaces annexes (terrasse, cave...), la moitié de celles-ci devra être ajoutée dans le calcul à la surface habitable dans la limite de 8m2 par logement.

Quels sont les prix d'achat maximum des logements éligibles à la Loi Pinel ?

Dernière condition importante incluse dans la Loi Pinel, le prix d'achat maximun sur lequel sera calculé la réduction d'impôt.

A cet effet, la réduction d'impôt est fixée dans la limite des deux plafonds financiers suivants :

• 300 000 € par personne et par an,
• 5 500 € par m² de surface habitable.

Ce plafond s'applique au prix d'achat de 2 logements maximum par an, par exemple, deux appartements neufs de 150 000€ chacun.