Laetitia Vidal : « Il est toujours possible de devenir propriétaire à Toulouse »

Nouvellement élue à la présidence de L’observeR (observatoire du marché de l’immobilier neuf toulousain), et vice-présidente de la FPI Occitanie Toulouse Métropole, la directrice de Pierre Passion Laetitia Vidal nous partage son analyse de la conjoncture à la fin du premier semestre 2022. Le marché toulousain est plus que jamais favorable pour les accédants à la propriété. Résolument engagée, Laetitia Vidal revient sur l’action de Pierre Passion en faveur de l’accession à la propriété par les ménages toulousains. 

Comment percevez-vous l’état du marché de l’immobilier neuf toulousain en cette mi-2022 ?

Au quotidien, nous vivons une situation de pénurie que je n’avais jamais connue en trente ans de métier. Si la demande reste soutenue aussi bien à Toulouse qu’en périphérie, les promoteurs sont dans l’incapacité de répondre aux besoins en logements de la métropole. Nous pouvons affirmer que nous sommes dans une véritable crise de l’offre parfaitement illustrée par les derniers chiffres de l’ObserveR.
 
A titre d’exemple, l’aire urbaine de Toulouse ne comptent que 3 251 logements neufs disponibles à la vente au T1 2022 contre plus de 7 086 au T1 2018, soit une chute de plus de 50 %. Il faut revenir à 2010 et aux conséquences de la crise des subprimes pour retrouver un niveau aussi bas.

Nous connaissons un niveau des mises en vente historiquement bas, nous constatons un stock estimé à 6,8 mois de ventes et nous estimons qu’en dessous de neuf mois de stock, nous sommes déjà en situation de pénurie.

Mécaniquement, les prix s’envolent sur l’aire urbaine toulousaine : +6% en un an. Et je crains que les Toulousains aient de plus en plus de difficultés à se loger ces prochains mois. En effet, cette pénurie qui touche l’immobilier neuf risque d’impacter directement l’offre locative à moyen terme. La pénurie d’appartements neufs de petite taille (T1 et T2) adaptés à l’investissement locatif provoque le désengagement des investisseurs. Les derniers chiffres de l’ObserveR montrent que les ventes aux investisseurs sont en baisse de 30% au premier trimestre 2022.

Les logements qui ne sont pas vendus aujourd'hui à des investisseurs seront des appartements en moins sur le marché locatif dans les mois à venir.

Notons enfin que la baisse d’activité de construction a un impact direct sur l’emploi et la dynamique économique à Toulouse. Pour rappel, la construction d’un logement équivaut à deux emplois non délocalisables ! 

Selon vous, quels facteurs expliquent cette situation de pénurie ?

Plusieurs facteurs se télescopent. D’une part, un facteur structurel qui est la baisse du nombre d’autorisations de construire accordées par les collectivités ou, dans le meilleur des cas, des délais d’obtention de permis de construire rallongés. D’autre part, la rareté du foncier et la déstabilisation du marché des matières premières rendent l’équation de plus en plus difficile à résoudre.

En parallèle, la demande est bien là et ne cesse de progresser. Chaque année, l’aire urbaine de Toulouse doit absorber 20 000 nouveaux arrivants, soit une nouvelle ville de la taille de Cugnaux.

Si les ventes aux investisseurs sont en baisse (ils sont passé de 70% à 44% des acheteurs), nous observons une forte croissance des acheteurs sur le segment de l’accession à la propriété qui représentent maintenant 56% des ventes.

Au-delà de la seule croissance démographique de la métropole, ce renversement de tendance peut aussi s’expliquer par un réflexe de sécurisation de la résidence principale, dans une conjoncture incertaine, l’immobilier reste une valeur refuge, voire sécurisante en situation de crise.

Cela veut-il dire que les ménages à revenus moyens et modestes peuvent toujours accéder à la propriété ?

Tout à fait. Et, si j’ai un conseil à donner aux accédants, c’est :

Foncez ! c'est le moment de profiter des conditions avantageuses du marché.

Il est en effet toujours possible de devenir propriétaire à Toulouse ou dans une commune de son aire urbaine, surtout dans l’immobilier neuf.

Je tiens à rappeler que, même si les taux d’intérêt augmentent, ils restent historiquement bas. Actuellement ils sont toujours autour des 2%, bien loin des 4% de 2010. Les conditions d’octroi des crédits immobilier sont souvent plus souples pour les accédants bénéficiant d’aides comme un PTZ ou un PSLA qui rassurent les banques. Celles-ci sont aussi plus enclines à accorder des taux d’intérêt intéressants.

Chez Pierre Passion, notre activité historique est d’accompagner les familles dans leur parcours d’accès à la propriété avec la location-accession (PSLA), un dispositif permettant l’achat progressif et sécurisé d’un logement neuf, appartement ou maison. Ils peuvent aussi bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour financer jusqu’à 40% du prix d’achat avec un prêt aidé sans frais et sans intérêt d’emprunt. Rappelons aussi qu’à Toulouse l’Accession à Prix maîtrisé permet de bénéficier de prix d’achat plafonnés à 3 000€/m2 maximum dans certains programmes, alors qu’ils atteignent 4 225€/m2 en moyenne.

Comment Pierre Passion répond aux besoins des accédants?

Depuis la crise de la Covid, les accédants ont de nouvelles attentes de grand air et de verdure :  nous renforçons donc notre offre sur la grande couronne Toulousaine (zone C dans un rayon de 30 kilomètres autour de Toulouse).
En effet les confinements et le télétravail ont fait évoluer les critères d’achats. Un à trois trajets domicile-travail en moins, c’est autant de temps gagné pour soi. A la recherche de calme et de nature, les futurs propriétaires sont prêts à s’éloigner du centre-ville pour bénéficier d’une meilleure qualité de vie, de prix plus abordables et d’une maison avec un jardin.

La parfaite illustration de cette demande est notre nouveau programme à Saint-Sulpice-la-Pointe. Ces maisons avec jardin feront le bonheur des familles à la recherche d’espace supplémentaire.

D’autre part, nous avons à cœur d’accompagner les ménages modestes toulousains dans leur parcours d’accession à la propriété. Notre priorité sera de renforcer notre offre de logements en location-accession qui est déjà une des plus larges de la Haute-Garonne.
Les prix de notre nouvelle résidence en location-accession à Toulouse, débutent à 183 000€ seulement pour un appartement 3 pièces avec loggia de 9 m2 ! 

Quelles solutions voyez-vous pour résoudre cette crise ?

Nous n’allons pas empêcher les nouveaux arrivants de s’installer à Toulouse faute de logements. Nous devons donc collectivement trouver des solutions pour les accueillir, et cela passe notamment par une densification urbaine raisonnée.

Si nous voulons éviter une crise de l’offre plus profonde, nous avons donc besoin d’une réaction collective de la part de tous les acteurs concernés.

L’État doit d’une part soutenir les maires bâtisseurs. Une partie de la réponse viendra de ces maires qui devront prendre des décisions courageuses pour accueillir la population et répondre à la demande en logement.

De notre côté, en tant que promoteurs, nous devons faire preuve de pédagogie en sensibilisant les citoyens et les élus aux enjeux de densité et en proposant des projets qualitatifs. Notre responsabilité est de construire des résidences qui s’intègrent harmonieusement à leur environnement et qui offrent une réelle qualité de vie. Pour que nos projets recueillent l’adhésion de tous, nous devons renforcer nos démarches de concertation avec les collectivités et les riverains. Personne ne veut voir un nouveau programme près de chez lui, pourtant chaque famille doit se loger, ou loger ses enfants et ses parents à un prix raisonnable. C’est à force d’échanges et de définition concertée des projets immobiliers que nous arriverons à des compromis acceptés de tous.