Acheter son premier logement neuf nécessite de se renseigner sur les financements et démarches pour devenir propriétaire. Si l’on opte pour une vente sur plan - également appelée Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) – sachez que le processus obéit à un fonctionnement précis. Il est parfaitement possible de réaliser un tel projet en restant locataire le temps de la construction, à la condition de s’organiser en demandant un aménagement à sa banque. Toutes les explications.
Connaître comment s'échelonne les appels de fonds, dans le cadre d’un achat de logement neuf en VEFA
Il faut savoir, en tant qu’acquéreur, que la vente sur plan est rythmée par de grandes étapes, du contrat préliminaire (réservation et détails de l’échéancier de travaux et des appels de fonds), en passant par le contrat définitif (signature de l’acte devant notaire, une fois le financement accepté par une banque) puis la livraison proprement dite de votre logement neuf. Il faut savoir que dans le cadre d'une Vente en Etat Futur Achèvement (VEFA), le calendrier des versements (appels de fonds) est réglementé, autrement dit fixé par la loi, en fonction de l'état d'avancement exact des travaux. Lorsque l’on se décide à acheter son premier logement neuf en VEFA, tout en continuant à verser le loyer de son logement actuel, il est obligatoire de bien connaître ce calendrier. En général, les appels de fonds exigibles en VEFA par le vendeur, successifs, ne peuvent excéder :
- 15% au lancement du chantier,
- 25% à l'achèvement des fondations du futur programme résidentiel neuf,
- 40% à l'achèvement des murs,
- 60% à la mise hors d'eau,
- 75% à la pose des cloisons et à la mise hors d'air,
- 95% lorsque les travaux sont achevés,
- 100 % à la livraison – remise des clés.
Dans le cadre d’une VEFA, il faut savoir que la banque débloque les fonds du prêt qu’elle vous accorde selon le stade d'avancement des travaux.
Aménager son prêt immobilier lorsque l’on achète en VEFA : différé de paiement ou franchise totale
Si l’on finance son achat en immobilier neuf grâce à un prêt bancaire, une question stratégique et légitime se pose : comment faire pour régler les premières échéances, tout en continuant de payer un loyer et toutes les autres charges du quotidien ? Certains pourront supporter, sur une courte période, le paiement d’un loyer et le remboursement de prêt pendant la période de construction. Pour tous les autres, l’aménagement du prêt est possible.
Face à une charge financière qui peut s’avérer très (trop) lourde, des solutions existent effectivement. La principale d’entre elle consiste à éviter de cumuler mensualité de prêt et loyer. Votre banque vous accorde alors un report pour rembourser le capital emprunté, à la date de l'emménagement dans le logement neuf. Jusqu’à la remise des clés de votre bien immobilier neuf, le futur propriétaire s'acquittera uniquement des intérêts ou frais intercalaires (et de son loyer…).
Aussi appelé différé de paiement, ce mécanisme n’est pas gratuit pour l’acquéreur, qui doit s’acquitter d’intérêts intercalaires. L’assurance emprunteur est de son côté à régler dès le premier euro débloqué, et s’ajoute donc. Dans les faits, la tenue du planning de construction et des délais s’avèrent stratégiques, si l’on veut s’éviter trop de frais financiers.
Une autre solution existe : vous avez en effet la possibilité de demander une franchise totale auprès de la banque. De quoi s’agit t-il ? Votre banque lisse les intérêts intercalaires (que vous auriez dû régler) sur la durée totale de votre prêt. Avantage évident : vous diminuez votre charge financière pendant la période de construction. En revanche, le coût est plus important : les frais intercalaires sont inclus au capital à rembourser, vous paierez donc des intérêts dessus.
Le PSLA, solution d’achat sécurisée d’un logement neuf, sans frais financiers
A vrai dire, une autre solution d’achat existe pour celles et ceux décider à devenir propriétaire de leur premier logement neuf : la Location-Accession, ou PSLA, qui s’adresse aux foyers modestes, sous plafonds de ressources. A l’instar de l’achat d’un logement neuf en VEFA, la Location-Accession est un dispositif totalement sécurisé pour devenir propriétaire. La différence réside dans son timing, et dans l’absence de frais financier à régler !
Pour rappel, la Location-Accession comprend deux phases : la première consiste a s'installer dans un logement neuf, et d'en rester locataire. Une redevance est versée, composée d'un loyer et d'un apport, au cours de la période. A l'issue, le foyer peut soit activer la phase acquisitive et devenir propriétaire de son logement, soit demeurer locataire. A aucun moment des frais financiers intercalaires ne sont demandés aux foyers engagés dans cette démarche d'accession à la propriété. Mieux, des avantages fiscaux sont liés à la Location-Accession : taux réduit de TVA à 5,5 %, exonération de taxe foncière pendant 15 ans, etc.