Lorsque vous projetez de réaliser un investissement locatif, la première question qui se pose est le choix du bien immobilier. Souhaitez-vous acquérir un logement neuf ou un logement ancien ? Selon votre objectif de rentabilité et vos priorité, l'arbitrage n'est pas simple. Voici les atouts comparés de l'achat d'un logement neuf ou ancien pour louer.
Investissement locatif dans l’immobilier neuf : atouts et inconvénients
Les atouts du neuf
Acquérir un appartement neuf ou une maison présente des atouts à la fois pratiques et économiques :
- Frais de notaires réduits : de l’ordre de 3%
- Garanties constructeurs : en achetant en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) vous bénéficiez de garanties couvrant aussi bien les petites imperfections que le gros œuvre Parfait Achèvement (1ère année), la garantie de Bon Fonctionnement (2 ans) et la garantie Dommages-Ouvrages sur l’intégrité du bâtiment (garantie dite « décennale »). En savoir plus sur les garanties du neuf.
- Un logement performant : répondant à la norme RT 2012, un logement neuf bénéficie d’une isolation thermique ainsi que d’un système de chauffage moderne. Confort de vie et facture énergétique réduite sont donc des arguments auxquels sera sensible votre futur locataire.
- Des charges de copropriété réduites : une résidence neuve n’occasionne par nature que peu de frais de fonctionnement.
- Un logement clé en main : si vous choisissez un bien neuf déjà livré, vous n’avez plus qu’à le mettre en location.
- Un emplacement attractif : les promoteurs implantent leurs programmes neufs après étude de marché, dans des secteurs où la demande locative est la plus forte, près des pôles d’emplois et des services. Un plus pour les jeunes couples actifs avec enfants.
- Des équipements modernes : toutes les résidences neuves proposent des places de parking (même en ville), des accès adaptés aux personnes à mobilité réduite, voire des terrasses. Pour les maisons, pensez aussi au cellier, une pièce en plus qui fait souvent la différence.
- Exonération de taxe foncière : ce coup de pouce fiscal est valable pendant les 2 premières années de votre achat.
- Une plus-value à moyen terme : les logements neufs sont souvent implantés dans des secteurs en devenir ou en plein développement. La revente en sera facilité.
Les inconvénients du neuf
Les freins à l’achat d’un bien immobilier neuf sont peu nombreux :
- La disponibilité : en achetant en VEFA, vous choisissez souvent un appartement (ou une maison) sur plans, avant, ou pendant la phase de construction, sauf s’il est déjà livré.
- Des prix supérieurs à l’ancien : normes énergétiques et prix du foncier en hausse font qu’un logement neuf peut coûter 10 à 15% plus cher que l’ancien.
Investissements locatif dans l’immobilier ancien : atouts et inconvénients
Les atouts de l’ancien
L’immobilier ancien doit avant tout son succès à la facilité de l’acheteur à se projeter dans son bien. Il en découle les avantages suivants :
- Disponibilité immédiate
- Prix attractifs : un avantage certain, mais relatif si l'on prend en compte les frais à engager après l'achat.
- Un historique locatif : s’il a déjà été loué, vous pouvez facilement évaluer son attrait, voire l’acheter déjà loué.
- Le charme de l’ancien : la brique toulousaine fait toujours son effet, tout comme les façades haussmanniennes à Paris !
Les inconvénients de l’ancien
Les freins à l’achat d’un logement ancien sont essentiellement économiques, dans la mesure ou le bien a déjà eu une ou plusieurs vies.
- Frais de notaires : de 7 à 8% du prix du bien.
- Facture énergétique élevée : un logement ancien peut souvent être mal isolé et/ou mal chauffé. Demandez un historique des charges avant d’acheter.
- Des travaux à prévoir : avant même d’accueillir votre premier locataire, des travaux de rafraîchissement sont à prévoir (sols, murs). Dans le pire des cas, le remplacement d’une chaudière, des fenêtres, ou des travaux d’isolation peuvent alourdir la facture.
- Charges de copropriété importantes : ces dépenses structurelles et d’entretien peuvent rapidement grever le rendement locatif de votre appartement (ravalements de façade, rénovation des parties communes ou des ascenseurs…).
- Une plus-value aléatoire : les fortes plus-values réalisées sur les ventes de logements anciens se font plus rares, et ont souvent été réalisées sur des biens vendus au début des années 2000. La hausse des prix est moins sensible ces dernières années.
Les dispositifs fiscaux : loi Pinel ou crédit d’impôt ?
Logements neufs ou anciens ne sont pas égaux face aux dispositifs fiscaux. Pour le neuf, l’Etat donne la priorité aux aides à l’achat ; et pour l’ancien, l’accent est mis sur la rénovation.
La loi Pinel : pour un investissement dans l’immobilier neuf
La loi Pinel a été lancée par le gouvernement en 2014 dans le but de promouvoir la construction de logements neufs et palier à la faible offre de biens locatifs de qualité au regard d’une forte demande.
Son principe de défiscalisation est simple : en investissant sur 6, 9 ou 12 ans sur un bien de 300000€ ou moins, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% sur le prix du bien pendant la période de location.
En savoir plus sur la loi Pinel.
Crédit d’impôt : pour la rénovation d’un bien ancien
Les aides fiscales incitant l’achat d’un bien ancien sont rares. Il s’agit avant tout de dispositifs portant sur la rénovation d’immeubles entiers (loi Malraux) ou de monuments historiques.
Pour un logement ancien à louer, nous parlerons plutôt de crédits d’impôt. Par exemple, changer de chaudière à gaz pour une chaudière à condensation, ou opter pour un poêle à bois, permet d’obtenir un crédit d’impôt de 30% sur l’achat de l’équipement (non sur la main d’œuvre).
Il existe aussi un crédit d’impôt « développement durable ». Mais il n’est ouvert qu’aux locataires, ou aux propriétaires en résidence principale. Ici, la réduction d’impôt est de 25% d’une partie des dépenses engagées dans la réalisation de deux travaux d’amélioration énergétiques minimum, isolation et chauffage par exemple. Encore faut-il que votre locataire accepte d’engager ces dépenses.
Voici venu le moment du choix
Le succès de votre investissement locatif se mesurera à moyen terme sur la rentabilité locative de votre bien. A court terme, le mauvais calcul est de n’évaluer que le prix d’achat de votre bien.
Tenez compte de vos charges annuelles (copropriété, taxe foncière, travaux, imprévus…) dans votre calcul de rentabilité locative.
Tenez aussi compte du fait que votre investissement sera d’autant plus rentable si vous conservez votre bien plusieurs années. Ainsi, la loi Pinel permet d’économiser jusqu’à 63 000€ d’économies sur 12 ans. Même pour un appartement neuf 10 ou 15% plus cher qu'un appartement ancien comparable, le calcul est dans ce cas favorable au logement neuf.
